Wird der Lebensunterhalt im Mischobjekt verdient, wird der Mietvertrag nicht automatisch gewerblich

Die Mieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin betrieben im Erdgeschoss eine Hypnosepraxis, was im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart war. Die Räume darüber wurden zu Wohnzwecken genutzt, wobei auf beide Nutzungsformen etwa je eine Hälfte der Fläche entfiel.

Der von den Vermietern ausgesprochenen Kündigung ohne Benennung besonderer Gründe widersprachen die Mieter, die Vermieter erhoben darauf Räumungsklage. Das Landgericht ordnete das Mietverhältnis als Wohnraummiete ein und wies die Klage ab.

Das mit der Berufung befasste Kammergericht urteilte anders, weil es ein Gewerberaummietverhältnis unterstellte. Dies vor allem deshalb, weil die Mieter in einem Teil der Räume ihre Hypnoseprtaxis betrieben und damit ihren Lebensunterhalt verdienten. Somit sei diese freiberufliche Nutzung der „vorherrschende Vertragszweck“.

Dem wiederum widersprach der BGH und bestritten diese Schlussfolgerung. Das Bestreiten des Lebensunterhaltes mit der Praxis sei „kein sachgerechtes Kriterium“ für die Einordnung als Gewerbemietvertrag; die Bedeutung der Wohnung als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens und als grundrechtlich geschütztem Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen stehe nicht zurück hinter die Erwerbstätigkeit der Mieter. Vielmehr seien andere Indikatoren zur Einzelfallprüfung heranzuziehen, etwa die gewählte Form des Vertragsformulars, das Verhältnis der den jeweiligen Nutzungsformen zuzurechnenden Flächen oder die Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile. Von einer Wohnraummiete sei auszugehen, wenn danach nicht der Anteil der gewerblichen Nutzung überwiege. Verhindert werden solle damit auch das Unterlaufen der Sonderregelungen zum Schutz des Wohnraummieters.

Im vorliegenden Fall sei u. a. wegen des Vertragsformulars, das auf die Wohnraummiete zugeschnitten war, der für Gewerbeverträge unüblichen unbestimmten Vertragslaufzeit und der einheitlichen Miete ohne Aufteilung und Umsatzsteueranteil ein Wohnraummietverhältnis gegeben.

Urteil vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13  – Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 09.07.2014

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