BGH: Einzelner Wohnungseigentümer kann Sanierung gegen Gemeinschaft erzwingen

Der BGH (Bundesgerichtshof) hatte jetzt einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Wohnungseigentümer die Sanierung seiner durch Planungsfehler wegen Nässe unbewohnbar gewordenen Wohnung gegen die Eigentümergemeinschaft durchsetzen wollte.

Die zunächst aus nur zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss bestehende Eigentumswohnanlage wurde mit Teilungserklärung aus dem Jahr 1996 um eine weitere im Keller erweitert. Diese Wohnung erwarb die Klägerin 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung für 85 000 €. Seit 2008 besteht ein Feuchtigkeitsschaden, die Wohnung it inzwischen nicht mehr bewohnbar. Herbeigeführt wurde das durch Planungsfehler beim Umbau der Keller- in Wohnräume. Vorhandene Baumängel betreffen das gemeinschaftliche Eigentum.

Die beklagten Eigentümer der beiden anderen Wohnungen wurden vom Amtsgericht zur Zustimmung zur Bildung einer Sonderumlage in Höhe von 54 500 €  für die Aufbringung der anteiligen Kosten für die Kellerwohnung und Schadensersatz für die verzögerte Sanierung verurteilt und die Pflicht zum Ersatz künftiger Schäden festgestellt. Das Landgericht hob das Urteil auf wegen der Überschreitung der Opfergrenze der betagten und finanzschwachen Miteigentümer, deren Wohnung auch ohne die verlangte Sanierung nutzbar war.

Der für Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH hob dieses Urteil auf, wie seine Pressestelle wissenlässt: „Er hat entschieden, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann. Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier – die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Wohnung der Klägerin unbewohnbar. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungseigentümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekommt.“

Wegen der Schadenersatzansprüche muss sich das Berufungsgericht erneut mit der Sache befassen. Entschieden hat der BGH aber, dass „eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.“

Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14 – Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 17.10.2014

 

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