Tierhaltung in Wohnungen

Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Hierbei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Es kommt dann auf Art, Größe, Verhalten und Anzahl der gewünschten Tiere in Bezug auf Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung an.

Entscheidend kann auch sein, welche anderen Tiere es im Haus gibt und wie sich der Vermieter zu entsprechenden Wünschen anderen Mieter verhält. Wenn der Vermieter einem Mieter die Hundehaltung gestattet, muss das aber nicht bedeuten, dass er dies anderen Mietern auch gestatten muss. Dies entschied kürzlich das Landgericht Köln in einem Urteil vom 4.2.2010 (Az. 6 S 269/09). Diese Frage ist stark einzelfallabhängig und wird nach dem Prinzip von Treu und Glauben zu beurteilen sein.

Fachanwaltstipp Vermieter: Die Haltung von Kleintieren im oben genannten Sinn kann weder durch formularvertragliche Regelungen noch durch entsprechende Individualvereinbarungen wirksam ausgeschlossen werden. Man sollte es daher gar nicht erst versuchen. Kleintiere sollten ausdrücklich von einem entsprechenden Verbot im Mietvertrag ausgenommen werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Klären Sie möglichst vor Abschluss des Mietvertrages, ob Sie Ihre Haustiere in der neuen Wohnung halten dürfen. Gegebenenfalls lassen Sie sich die Tierhaltung ausdrücklich im Mietvertrag zusichern. Andernfalls kann es Ihnen passieren, dass Sie sich von Ihrem Haustier oder von der Wohnung trennen müssen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Tierhaltung in Wohnungen

Interview zum Thema Schimmel

Werden Immobiliendienstleister frühzeitig in die Pläne der Eigentümer eingebunden, lassen sich Folgekosten durch Ärgernisse wie Schimmel vermeiden, sagt Dr. Jürgen Schmiegel. Er ist promovierter Chemiker, Gruppenleiter in der Abteilung Technisches Management bei Piepenbrock Dienstleistungen GmbH & Co. KG und Lehrbeauftragter an der Fachhochschule des Mittelstands (FHM) in Bielefeld im Studiengang „General Service Manager“. Mit der Piepenbrock Dienstleistungen GmbH & Co. KG engagiert er sich in der Initiative „Facility Management – Die Möglichmacher“ unter dem Dach des Branchenverbands GEFMA German Facility Management Association.

Frage: Branchenverbände wie die GEFMA plädieren dafür, dass Facility Manager früher in die Immobilienplanung involviert werden?

Dr. Schmiegel: Vorsorge ist besser als Nachsorge. Oft suchen Menschen erst einen Arzt auf, wenn sie schon krank sind. Doch dann ist es bereits zu spät. Was auf das Gesundheitswesen zutrifft, gilt auch für Immobilien. Viele Eigentümer ziehen jedoch erst einen Facility Manager hinzu, wenn schon Probleme mit ihrer Immobilie bestehen. Von Letzterem wird dann erwartet, dass er den Immobilienwert erhält oder steigert und zwar unabhängig vom Zustand der Immobilie bei Auftragserteilung. Das Facility Management kann aber nur so gut sein, wie die Grundvoraussetzungen, zum Beispiel die Bausubstanz, dies zulassen.

Frage: Wie gestaltet sich die Einbindung eines Facility Managers konkret?

Dr. Schmiegel: Zu Beginn der Zusammenarbeit ist ein intensiver Austausch zwischen den Partnern sinnvoll, bei dem beide über Erwartungen und realistische Möglichkeiten der Zusammenarbeit diskutieren. Auf diese Weise kann vermieden werden, dass falsche Erwartungen seitens des Eigentümers entstehen. Ein solcher Austausch ist sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei neu entstehenden Gebäuden sinnvoll.

Frage: Welche Möglichkeiten bietet eine frühzeitige Zusammenarbeit, um Schimmel vorzubeugen?

Dr. Schmiegel: Besonders im Frühjahr kommt es häufig zu Beschwerden von Mietern, weil sich Schimmel gebildet hat – typischerweise an Fliesenfugen im Sanitärbereich. Auch hier lässt sich Ärger mit dem Eigentümer vermeiden, wenn das Unternehmen bereits zu Beginn der Zusammenarbeit deutlich macht, dass Facility Management allein eine Schimmelbildung nicht verhindern kann.

Frage: Sondern?

Dr. Schmiegel: Das Facility Management ist auf die Unterstützung des Nutzers angewiesen. Denn Schimmel entsteht dort, wo Feuchtigkeit nicht entweichen kann. Regelmäßiges Lüften ist also Pflicht. Auch das Nach- und Trockenwischen der Fugen erhöht deren Lebensdauer. Generell werden Dichtstoffe nicht direkt von Schimmelpilz befallen. Es muss zuerst eine Oberflächenverschmutzung wie zum Beispiel durch Seifenreste, Hautschuppen etc. vorliegen, in der sich die Pilzsporen festsetzen und unter begünstigenden klimatischen Verhältnissen – Wärme und Luftfeuchtigkeit – entwickeln können. Breitet sich der Schimmel an den Fliesenfugen erst einmal sichtbar aus, ist es bereits zu spät. Der Schimmel kann dann nicht mehr nur durch Reinigen restlos aus den Fugen beseitigt werden. Oft bleibt nur, die Fuge komplett zu erneuern. Dabei kann der Facility Manager weiteren Instandhaltungsmaßnahmen vorbeugen, indem er beispielsweise spezielle Sanitär-Silikone verwendet, die verhindern, dass sich erneut Schimmelsporen anlagern. Dennoch führen derartige Reparaturen zunächst zu teilweise erheblichen Folgekosten für den Eigentümer, die vermeidbar gewesen wären.

Frage: Woran kann das liegen?

Dr. Schmiegel: Oft erfolgt das Verfugen zu früh, Baumaterialien sind noch nicht vollständig ausgetrocknet und die Elastizität des Fugenmaterials ist nicht ausreichend für den Schrumpfungsprozess, es bilden sich Risse. Andererseits sei darauf hingewiesen, dass Silikonmaterial Hersteller darauf verweisen, dass so genannte RTV-1-Fugen, also einkomponentiges Fugenmaterial, das bei Raumtemperatur unter dem Einfluss von Luftfeuchtigkeit vernetzen, nach DIN 52460 nur eine begrenzte Lebensdauer haben müssen und nach spätestens fünf Jahren auszuwechseln sind. Man sollte dann darüber nachdenken, ein anderes Fugenmaterial zu verwenden.

Quelle: www.premiumpresse.de/interview-zum-thema-schimmel-PR1425810.html

Interview zum Thema Schimmel

Jeder dritte Senior will Immobilie lieber vererben als verschenken

Ein Drittel der Immobilienbesitzer über 60 lehnen Schenkung von Wohneigentum ab / Laut einer Studie von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, überwiegt der Wunsch, in eigenen vier Wänden alt zu werden

Nürnberg, 28. Juni 2011. Verschenken statt vererben? Das kommt für 32 Prozent der deutschen Immobilienbesitzer über 60 Jahren nicht in Frage. Und zwar selbst dann nicht, wenn ihre Kinder dadurch Erbschaftssteuer sparen könnten, wie eine Umfrage von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, zeigt. Stattdessen überwiegt bei den meisten Senioren der Wunsch, ein Leben lang Eigentümer der eigenen vier Wände zu bleiben (26 Prozent). Die Scheu vor dem Aufwand (4 Prozent) oder das Misstrauen gegenüber den eigenen Kindern (3 Prozent) ist nur für die Wenigsten ein Grund, ihre Immobilie nicht zu überschreiben.

Offensichtlich sinkt die Bereitschaft, Immobilien durch eine Schenkung auf die eigenen Kinder zu übertragen, mit zunehmendem Alter. Während sich noch 67 Prozent der Befragten zwischen 18 und 29 für diese Möglichkeit erwärmen können, sind es bei den Best Agern zwischen 50 und 59 nur noch 52 Prozent

Ein Viertel der Befragten zeigt sich unbekümmert, was die Nachlassregelung angeht: Sie haben sich bisher keine Gedanken gemacht, was aus Haus und Hof im Todesfall werden soll. Ausnahme sind die Bewohner der deutschen Metropolen, von denen sich bereits 96 Prozent mit der Thematik auseinandergesetzt haben.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick:

Würden Sie Ihren Kindern Ihre Immobilie vorzeitig überschreiben, damit diese später Erbschaftssteuer sparen können?

o Nein: 11 Prozent der 18 bis 29-Jährigen
o Nein: 23 Prozent der 50 bis 59-Jährigen
o Nein: 32 Prozent der über 60-Jährigen
o 24 Prozent haben sich darüber noch keine Gedanken gemacht

Für die repräsentative Studie „Wohnen und Leben Winter 2011“ wurden im Auftrag von immowelt.de 1.014 Personen durch das Marktforschungsinstitut Innofact befragt.