Tierhaltung in Wohnungen

Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Hierbei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Es kommt dann auf Art, Größe, Verhalten und Anzahl der gewünschten Tiere in Bezug auf Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung an. read more

Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen

Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mietrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?

Nach mieterschutzrechtlichen Vorschriften kann der Mieter die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam machen, wenn die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss unter Umständen doch aus der Wohnung. Umstritten ist, ob eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung zwingend erforderlich ist. Obwohl der Bundesgerichtshof dies nicht so sieht, hält etwa das Landgericht Berlin konsequent an seiner Auffassung fest, dass eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich ist (so etwa Landgericht Berlin, Urteil vom 23.03.2010, 63 S 432/09). read more

Die Minderung und das Zurückbehaltungsrecht am Mietzins im Fall von Mietmängeln

Manch ein Mieter zahlt aufgrund von Mängeln einen Teil der Miete nicht. Nach einigen Monaten oder Jahren häuft sich deshalb ein stattlicher Mietrückstand an. Deutlich mehr als 2 Monatsmieten. Der Vermieter will den lästigen Mieter loswerden, kündigt dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos und erhebt Räumungsklage vor Gericht. Der Vermieter meint, die Mängel seien nicht so schlimm. Eine Mietminderung sei dadurch nicht gerechtfertigt. Jedenfalls habe er von den Mängeln keine Kenntnis gehabt. Der Mieter entgegnet: Doch! Er habe den Vermieter telefonisch informiert, bevor er anfing weniger Miete zu überweisen. Ganz oft habe er angerufen und sich bei der Hausverwaltung beschwert.

Aber Vorsicht! Der Bundesgerichtshof entschied in einer Anfang 2011 veröffentlichten Entscheidung, dass die Voraussetzung dieses Zurückbehaltungsrechts die Kenntnis des Vermieters vom Mangel ist. Oft scheitern Mieter an diesem Punkt. Entweder der Mangel ist nicht angezeigt worden oder – häufig – der Mieter kann nicht beweisen, dass er den Mangel angezeigt hat. read more

Die Rechte des Mieters und Vermieters bei Schimmelbefall

Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefalls. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Urteil Beschluss vom 3.6.2010, 12 U 164/09), verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Der Mieter war letztlich unterlegen, weil er den Vorwurf des Schimmelbefalls zu pauschal begründet hatte. Das Kammergericht war der Meinung, dass der Mieter zur Art des Schimmels und zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen hätte vortragen müssen. Diese Rechtsprechung bürdet dem Mieter nahezu unerfüllbare Pflichten auf. Trotzdem sollten diese auch im Wohnraummietrecht beachtet werden. read more

Macht sich ein Vermieter strafbar, wenn er die Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt?

Im Wohnungsmietrecht hat der Bundesgerichtshof dies nur für den Fall bejaht, dass der Vermieter nicht jederzeit in der Lage ist, die Kaution zurückzuzahlen. Wenn wegen drohender Überschuldung ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, liegt eine schadensgleiche Vermögensgefährdung und damit – da der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Vermögensbetreuungspflicht hat – eine Straftat vor (BGH, Beschluss vom 2.4.2008, AZ: 5 Str 354/07). Der BGH bestätigte in einem jüngeren Urteil vom 25.05.2010 (VI ZR 205/09), in dem es um einen Gewährleistungseinbehalt eines Bauauftraggebers ging, dass der Vermieter eine Vermögensbetreuungspflicht an der Mietkaution hat.

Fachanwaltstipp Vermieter: Trotz dieses Urteils sollte man hier sehr vorsichtig sein. Die Frage, wann eine drohende Überschuldung vorliegt und damit ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, kann im Einzelfall nicht so einfach beantwortet werden. Selbst wenn bei Einzahlung der Kaution die Vermögensverhältnisse in Ordnung waren, kommt bei nachträglicher Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse eine Untreue durch Unterlassen in Betracht. Also unbedingt die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen anlegen. read more