Verspätete Verwalterabrechnung: Betriebskosten für vermietete Eigentumswohnung sind binnen Jahresfrist abzurechnen

Jahresabrechnung muss fristgerecht vorliegen Jahresabrechnung muss fristgerecht vorliegen

BGH-Urteil vom 25. Januar 2017 – VIII ZR 249/15: Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung, auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat. „Verspätete Verwalterabrechnung: Betriebskosten für vermietete Eigentumswohnung sind binnen Jahresfrist abzurechnen“ weiterlesen

Pi mal Daumen kostet eine Hausverwaltung 28 Euro pro Einheit

HausverwalterSuche ScreenshotZugegeben: Direkt auf das eigene Objekt übertragen lässt sich das durchschnittlich für eine Hausverwaltung in Deutschland zu zahlende Verwalterhonorar nicht. Aber der Wert vermittelt zumindest ein erstes Gefühl für die Kosten, auf die sich Haus- und Wohnungseigentümer einzustellen haben, wenn sie eine professionelle Hausverwaltung beauftragen. Insgesamt beträgt der aktuelle Preis je Einheit und Monat 28,38 Euro, wie die statistische Auswertung des Spezial-Portals www.HausverwalterSuche.de zeigt. Für die WEG-Verwaltung werden je Eigentumswohnung 27,28 Euro fällig, die Mietverwaltung für eine vermietete Immobilie ist mit 29,81 Euro etwas teurer. Am preiswertesten sind die Hausverwalter in Sachsen: Sie berechnen im Durchschnitt 21,75 Euro pro Einheit und Monat. Am meisten investieren müssen Immobilieneigentümer in Bayern, denn dort beträgt das durchschnittlich Verwalterhonorar 34,77 Euro. Dies Informationen und viele weitere bietet HausverwalterSuche interessierten Eigentümern und Hausverwaltern mit seinen Auswertungen, die zudem Statistiken für unterschiedliche Objekt-Größen mit regionaler Aufteilung liefern. Den Statistiken, erreichbar unter https://www.hausverwaltersuche.de/kd-hvpreise_ges.php, liegen über viertausend konkret erstellte Angebote zu Grunde, was ihnen eine beachtliche Aussagekraft verschafft. Aussagefähige Statistiken zu Preisen und Kosten für die Hausverwaltung gibt es bei HausverwalterSuche.de

Zugegeben: Direkt auf das eigene Objekt übertragen lässt sich das durchschnittlich für eine Hausverwaltung in Deutschland zu zahlende Verwalterhonorar nicht. Aber der Wert vermittelt zumindest ein erstes Gefühl für die Kosten, auf die sich Haus- und Wohnungseigentümer einzustellen haben, wenn sie eine professionelle Hausverwaltung beauftragen. „Pi mal Daumen kostet eine Hausverwaltung 28 Euro pro Einheit“ weiterlesen

Wechselwillige Immobilien-Eigentümer suchen neue Hausverwalter

Jetzt anmelden bei HausverwalterSuche Jetzt anmelden bei HausverwalterSuche

Das Spezialportal HausverwalterSuche.de hat in seiner Pressemitteilung von heute darauf hingewiesen, dass in den letzten Monaten des Jahres viele Immobilien-Eigentümer und Wohnungseigentümergesellschaften auf der Suche nach einer neuen Hausverwaltung zum 1. Januar sind. Letztere, weil sie einen entsprechenden Beschluss zum Verwalterwechsel gefasst haben, der umzusetzen ist. „Wechselwillige Immobilien-Eigentümer suchen neue Hausverwalter“ weiterlesen

Rundum-Sorglos-Hausverwaltung für 24 Euro im Monat

Hausverwalter nehmen im Durchschnitt 24 Euro pro Wohnung und Monat – umfassender Service inclusive

Foto: © Sashkin - Fotolia.comAktuell beträgt das durchschnittliche Verwalterhonroar etwa 24 Euro pro Monat je Einheit (Wohnung), und zwar sowohl für die WEG-Verwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften als auch für Mietverwaltungen bei vermieteten Immobilien. Die Tendenz ist leicht steigend in Richtung 25 Euro.

Diese Zahlen ermittelte das Spezialportal HausverwalterSuche.de, über das Wohnungseigentümer und Besitzer von vermieteten Objekten individuell auf die jeweiligen Belange zugeschnittene Online-Preisangebote erhalten. Grundlage sind rund 2.800 der zuletzt über das Portal erstellten Hausverwaltungs-Angebote.

Die Höhe des Verwalterhonorars variiert natürlich und ist abhängig von vielen Faktoren. Dazu gehören neben etlichen anderen Merkmalen der Standort auch die Größenordnung des zu verwaltenden Objektes, das Alter und der Zustand des Gebäudes oder auch Bewohnerstruktur.

Aufschlussreiche statistische Auswertungen sind aufrufbar bei www.hausverwaltersuche.de/kd-hvpreise_ges.php, gesondert ausgewiesen je Bundesland und nach Objektgrößen. Die Nutzung zur individuellen Ermittlung von Preisen für den eigenen Immobilienbesitz ist für Wohnungseigentümer und Besitzer von Mietshäusern völlig kostenlos und unverbindlich.

Übrigens sind derart fundierte und transparente Informationen zu den Preisen und Kosten für Hausverwaltungen nach Ansicht der Betreiber sonst nirgendwo zu finden.

BGH: Wohnungseigentümer haben kein Anrecht auf Zusendung von Fotokopien

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte klar, dass das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben ist.

Foto:  © gandolf - Fotolia.comEin Wohnungseigentümer hatte binnen 5 Jahren in fast 100 Schreiben um Auskünfte zu Fragen der Verwaltung ersucht – und auch erhalten, ebenso wie, teilweise gegen Kostenerstattung, einzelne Unterlagen in Kopie. Beiu den Eigentümerversammlungen hingegen war er nie anwesend.

Als er dann wiederum die Übersendung von Ablichtungen näher bezeichneter Verwaltungsunterlagen, hilfsweise gegen Kostenerstattung, sowie Auskunft zur Jahresabrechnung, zum Wirtschaftsplan und zu weiteren Verwaltungsangelegenheiten begehrte, wurde es der Hausverwaltung zu viel. Es kam zum Rechtsstreit.

Das Amtsgericht gab der Hausverwaltung recht, ebenso das Landgericht. Im Revisionsverfahren entschied auch der Bundesgerichtshof zu Gunsten der Hausverwaltung (AZ V ZR 66/10, Urteil vom 11.02.2011). Die Richter meinten, „dass es dem Kläger zuzumuten ist, die von der Wohnungseigentumsanlage ca. 21 km entfernten Geschäftsräume der Beklagten zum Zweck der Einsichtnahme aufzusuchen,“

Hinweis: Viele Verwalter stellen Wohnungseigentümern gern, zumeist gegen Kostenersatz, Kopien vor allem von Abrechnungsunterlagen, Wirtschaftsplänen usw. zur Verfügung. Mitunter sind Art und Umfang solcher Zusatzleistungen auch im Verwqaltervertrag geregelt. Einem exessiven Missbrauch muss sich die Hausverwaltung, wie dieser Fall zeigt, jedoch nicht beugen.

Herausgeber: HausverwalterSuche.de – S. Lewohn Internet & Presse

Königsallee 2
41747 Viersen, Deutschland

Ansprechpartner: Klaus P. Lewohn
Telefon: 049 (0)21 62-35 60 88
Homepage: www.hausverwaltersuche.de

Novellierung der Trinkwasserverordnung betriff auch Immobilieneigentümer und Wohnungseigentümer

Der Bericht des Bundesministeriums für Gesundheit (BMG) und des Umweltbundesamtes (UBA) bescheinigte im Jahr 2009 dem „Wasser für den menschlichen Gebrauch“ aus den über 2.600 großen zentralen Wasserversorgungsanlagen in Deutschland eine gute bis sehr gute Qualität. Die Trinkwasserqualität ist jedoch nicht überall in Deutschland gleich gut. „Auch ohne an Ausnahmesituationen zu denken, wie die EHEC-Epidemie, ist Hygiene beim Trinkwasser ein wichtiges Merkmal für Lebensqualität und Gesundheit“, erläutert Thorsten Hausmann von der Hausmann Hausverwaltung in Hamburg und Norderstedt.

Am 1. November 2011 tritt die angepasste Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in Kraft. Gegenüber der alten Fassung aus dem Jahre 2001 wurden neue wissenschaftliche Erkenntnisse und europarechtliche Vorgaben berücksichtigt. Deutschland ist damit das erste Land innerhalb der Europäischen Union, das einen Grenzwert für Uran im Trinkwasser festgelegt.

Der Grenzwert für das Schwermetall Cadmium wird von 0,005 auf 0,003 Milligramm (= 3 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser gesenkt. Die Untersuchungs- und Anzeigepflichten einer Legionellenbelastung des Trinkwassers werden erweitert. Ab Dezember 2013 gilt dann der schon seit 2001 vorgesehene verschärfte Blei-Grenzwert von 0,010 Milligramm (= 10 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser.

„Besonders in Altbauten und älteren Wohnanlagen können noch immer Hausanschlussleitungen oder Trinkwasser-Installationen teilweise aus Blei sein“, sagt Thorsten Hausmann. „Wir achten im Bereich der von uns verwalteten Häuser schon seit vielen Jahren auf die Trinkwasserqualität. Die neue Verordnung ist für uns jedoch ein Anlass, Eigentümer nochmals auf die wichtigsten Punkte hinzuweisen.“ Eigentümer von Anlagen für die Bereitstellung von Trinkwasser sind verpflichtet ihre Mieter oder Nutzer über das mögliche Vorhandensein von Blei in der Trinkwasserverteilung zu informieren.

Die neue Trinkwasserverordnung ist ein umfangreiches Regelwerk mit vielen Anzeige-, Dokumentations- und Informationspflichten. Sie sieht eine Untersuchung der Wassergüte durch den Inhaber der Wasserversorgungsanlage vor. Die Regelungen der Trinkwasserverordnung richten sich nicht nur an Unternehmen und Einrichtungen, die Trinkwasser für die Allgemeinheit bereitstellen, zum Beispiel Wasserversorgungswerke, Krankenhäuser, Schulen usw., sondern finden auch dort Anwendung wo Rohrleitungen, Apparate und Armaturen zur Trinkwasserversorgung innerhalb einer Immobilie vom Übergabepunkt des Versorgungsunternehmens bis zur Verbraucherzapfstelle gemeint sind. Damit haften auch Eigentümer, Vermieter und Immobilienverwalter für die Qualität der Trinkwasserversorgung.
Aus der novellierten Trinkwasserverordnung ergeben sich also neue Pflichten und Haftungsrisiken für Immobilieneigentümer und -verwalter. Deshalb werden die Mitarbeiter der Hausmann Hausverwaltung regelmäßig zu diesem Thema geschult und ausgebildet.

Der Gesetzgeber erhöht den Schutz der Verbraucher vor verunreinigendem Wasser – davon profieren alle. Thorsten Hausmann fasst zusammen: „Oftmals schimpfen die Betroffenen einer neuen Gesetzeslage über die Auswirkungen oder den hohen Arbeitsaufwand, der mit der Umsetzung verbunden ist. In diesem Fall bietet sich aber eine gute Gelegenheit, Mietern und Eigentümern unter dem Gesichtspunkt des Servicegedankens und der Kundenfreundlichkeit die Wichtigkeit der neuen Vorgaben zu vermitteln. Hausmann Immobilien und Hausverwaltung wird die Novellierung der Trinkwasserverordnung daher zum Anlass nehmen, Mieter und Eigentümer noch besser zu informieren.“

Novellierung der Trinkwasserverordnung betriff auch Immobilieneigentümer und Wohnungseigentümer

Die Minderung und das Zurückbehaltungsrecht am Mietzins im Fall von Mietmängeln

Manch ein Mieter zahlt aufgrund von Mängeln einen Teil der Miete nicht. Nach einigen Monaten oder Jahren häuft sich deshalb ein stattlicher Mietrückstand an. Deutlich mehr als 2 Monatsmieten. Der Vermieter will den lästigen Mieter loswerden, kündigt dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos und erhebt Räumungsklage vor Gericht. Der Vermieter meint, die Mängel seien nicht so schlimm. Eine Mietminderung sei dadurch nicht gerechtfertigt. Jedenfalls habe er von den Mängeln keine Kenntnis gehabt. Der Mieter entgegnet: Doch! Er habe den Vermieter telefonisch informiert, bevor er anfing weniger Miete zu überweisen. Ganz oft habe er angerufen und sich bei der Hausverwaltung beschwert.

Aber Vorsicht! Der Bundesgerichtshof entschied in einer Anfang 2011 veröffentlichten Entscheidung, dass die Voraussetzung dieses Zurückbehaltungsrechts die Kenntnis des Vermieters vom Mangel ist. Oft scheitern Mieter an diesem Punkt. Entweder der Mangel ist nicht angezeigt worden oder – häufig – der Mieter kann nicht beweisen, dass er den Mangel angezeigt hat.

Oft überschätzt der Mieter die Mängel. Ein Mangel, für den der Mieter 30 % der Miete gemindert hat, entpuppt sich als Mangel, der die Miete nur um 10 % mindert. Wer da über einen längeren Zeitraum mindert, kann trotz Mängel und Minderung in einen Zahlungsverzug geraten, der zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Rettender Anker kann das Zurückbehaltungsrecht sein. Der Mieter kann das 3-5-fache des Minderungsbetrages an der Miete bis zur Beseitigung der Mängel zurückbehalten. Die Rechtsprechung will dadurch genau das oben geschilderte Problem lösen und dem Mieter ein wirkungsvolles Instrument in die Hand geben, um den Vermieter zur Beseitigung der Mängel zu bewegen. Manch einen verloren geglaubten Räumungsprozess kann dadurch für den Mieter noch gerettet werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Sollten Sie einen Mangel in der Wohnung haben, derentwegen Sie mindern wollen, müssen Sie unbedingt den Mangel anzeigen. Unter Umständen ist es ratsam, mit einem Zeugen zur Hausverwaltung zu gehen und persönlich eine schriftliche Mängelanzeige abzugeben. So können Sie die Mängelanzeige später nachweisen und der Sachbearbeiter ist froh, dass er nicht so viel protokollieren muss. Lassen Sie sich den Empfang des Schreibens möglichst auch quittieren. Möglich ist auch die Zustellung der Mängelanzeige per Bote.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte der Mieter ungerechtfertigt mindern, können Sie grundsätzlich wegen Zahlungsverzugs kündigen, falls ein entsprechender Mietrückstand aufgelaufen ist. Falls der Mieter einen Mangel anzeigt, sollten Sie den Mangel möglichst schnell beseitigen. Sie müssen mit dem Mieter einen Termin für die Beseitigung der Mängel vereinbaren. Auf seine Belange bei der Terminvergabe müssen sie Rücksicht nehmen. Sollte der Mieter eine Beseitigung wegen andauernder Terminverschiebung ständig hinauszögern, kann das Zurückbehaltungsrecht oder eine Minderung der Miete wieder entfallen. Sollten Sie vom Mieter so genasführt werden, empfiehlt es sich, beim Spezialisten Rat zu holen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Relaunch gestartet

HausverwalterSuche.de wird neu aufgesetzt. Über die Frage des Designs ist schon entschieden, und jetzt geht es um die Umsetzung.

Ziel ist es, die Berechnung von Angeboten für Hausverwaltungen zu beschleunigen und die Website dabei übersichtlich und nutzerfreundlich zu halten. Aus technischer Sicht wird ein reines CSS-Layout zum Einsatz kommen, das völlig auf Tabellenkonstruktionen verzichtet und durchweg valide ist.

Noch lässt sich nicht sagen, wieviel Zeit ich dafür benötigen werde. Im Frühjahr ist es dann hoffentlich so weit, dass HausverwalterSuche.de im neuen Gewand erscheinen kann. Im nächsten Schritt wird dann das Administrations-Dashboard für die teilnehmenden Hausverwalter erneuert.