Die Modernisierung von Wohnraum: Was ist zu beachten?

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 84/08) lässt die Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsarbeiten des Vermieters nur in der Höhe für zulässig erachtet, die den angemessenen, also ortsüblichen Handwerkerkosten entsprach. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen Handwerker bevorzugt, der die Arbeiten zu überhöhten Preisen durchführte. Die Preise waren zwar nur geringfügig überhöht (13 Prozent über dem angemessenen Preis). Trotzdem durfte der Vermieter nur den angemessenen Preis umlegen. In Höhe des darüber hinaus gehenden Betrages war der Vermieter mit seiner Klage letztinstanzlich unterlegen.

Zwar spricht der Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB dafür, dass der Vermieter die tatsächlichen Kosten umlegen kann, andererseits ist zu berücksichtigen, dass der Mieter regelmäßig bei der Auftragsvergabe kein Mitspracherecht hat. Ihm darf daher nicht das Risiko unwirtschaftlicher Auftragsvergaben durch den Vermieter übergeholfen werden. Insofern ist das Urteil konsequent.

Fachanwaltstipp Mieter: Prüfen Sie bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung immer, ob die Modernisierung überhaupt rechtzeitig angekündigt wurde, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt (oft werden notwendige Instandsetzungen als Modernisierung verkauft, weil z.B. noch eine Fassadendämmung hinzugefügt wurde) und ob die in Ansatz gebrachten Kosten für die Handwerkerleistungen auch angemessen sind (s. o.).

Fachanwaltstipp Vermieter: Prüfen Sie vor Auftragsvergabe, ob die im Kostenvoranschlag der Handwerkerfirma aufgeführten Kosten auch angemessen sind. In jedem Fall sollte man mehrere Kostenangebote einholen, um sich später gegen den Vorwurf, überhöhte Kosten in Ansatz gebracht zu haben, verteidigen zu können.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Die Modernisierung von Wohnraum: Was ist zu beachten?

Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen

Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mietrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?

Nach mieterschutzrechtlichen Vorschriften kann der Mieter die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam machen, wenn die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss unter Umständen doch aus der Wohnung. Umstritten ist, ob eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung zwingend erforderlich ist. Obwohl der Bundesgerichtshof dies nicht so sieht, hält etwa das Landgericht Berlin konsequent an seiner Auffassung fest, dass eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich ist (so etwa Landgericht Berlin, Urteil vom 23.03.2010, 63 S 432/09).

Besonders hart trifft es den Mieter in folgendem Fall: Sollte er aufgrund von Mängeln der Auffassung sein, die Miete sei gemindert und deshalb regelmäßig weniger Miete überweisen, kann eine aufgrund Zahlungsverzugs erklärte Kündigung dennoch wirksam sein. Falls die Mängel nicht oder nicht in einem der vom Mieter zugrunde gelegten Minderungsquote entsprechenden Maß vorliegen, hat der Mieter Pech gehabt.

Landgericht Berlin aktuell: Dies bestätigte das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil vom 18.4.2011, 67 S 502/10. Obwohl der Mieter den Mietrückstand innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeglichen hat und somit die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wurde, musste der Mieter ausziehen. Das Landgericht Berlin sah einen Rückstand von über einer Monatsmiete bereits als erheblichen Mietrückstand an, der zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. In solchen Fällen kommt es auf das Verschulden des Mieters an. Jeder Einzelfall wird von den Gerichten eingehend geprüft.

Fachanwaltstipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen, beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.

Auch wenn der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall eine Abmahnung nicht für notwendig hielt, empfiehlt es sich regelmäßig, vor Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgerechten, Kündigung (mindestens) eine Abmahnung auszusprechen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen

Betriebskostenabrechnung auch bei formellen Mängeln wirksam

München – August 2011. Der BGH präzisiert die bestehenden Regelungen zur Betriebskostenabrechnung. Die Bundesrichter stellten fest, dass die Abrechnung auch im Falle formeller Mängel ihre Gültigkeit behält und der Mieter die Nebenkostennachzahlungen leisten muss. Damit hebt der BGH anderslautende Entscheidungen des Amts- und Landgerichts auf und beendet einen seit 2006 währenden Rechtsstreit. Die Kanzlei Auer Witte Thiel aus München berichtet über das Urteil.

Einzelne formelle Mängel in der Betriebskostenrechnung führen nicht zur Unwirksamkeit der Nachzahlungsforderungen an einen Mieter. Unter anderem bleibt eine Betriebskostenabrechnung auch bei zu hoch oder zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen bzw. bei angesetzten Soll- statt Ist-Zahlungen rechtsgültig. Dies stellte der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung fest und zog damit den Schlussstrich unter einen seit 2006 andauernden Rechtsstreit.

Im vorliegenden Fall klagte die Vermieterin auf Nachzahlung von 1.247 Euro nebst Zinsen. Der Betrag setzte sich aus den im Abrechnungsjahr 2005 angefallenen Heiz- und Wasserkosten sowie weiteren Nebenkosten zusammen, die sich auf 2.272 Euro beliefen, von denen aber geleistete Vorauszahlungen in Höhe von 1.025 Euro abzuziehen waren. Das Landgericht wies die Klage der Vermieterin wegen formeller Mängel ab.

Doch nach Ansicht des BGH muss der Mieter seiner Zahlungspflicht trotz mangelhafter Betriebskostenabrechnungen nachkommen. Das zuständige Landgericht verkenne, dass inhaltliche und formelle Mängel die Nachvollziehbarkeit der Rechnung nicht in jedem Fall beeinträchtigten; das LG überspanne daher die Anforderungen, die an eine Abrechnung zu stellen seien. Die nicht abzurechnenden, aber im Dokument angegebenen Kosten seien zwar ein inhaltlicher Mangel, die Betriebskostenabrechnung behalte aber dennoch ihre Wirksamkeit, befand der BGH. Darüber hinaus stellten die Bundesrichter fest, dass formelle Mängel, die einzelne Kostenpositionen betreffen, dann die Rechtswirksamkeit der Abrechnung unbeeinträchtigt lassen, wenn der Mieter sie klar aus der Aufstellung herauslesen kann. Ebenfalls widersprach der BGH der Entscheidung des LG, das geurteilt hatte, die Berechnungen der Vorauszahlungen seien nicht nachvollziehbar und die Abrechnung sei entsprechend aus formellen Gründen unwirksam. Auf diese Nachvollziehbarkeit komme es nicht an, so der Bundesgerichtshof. Es handle sich nur um materielle Fehler, die keine Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen rechtfertigten.

Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel bewerten die aktuelle Entscheidung als wichtige Stärkung der Rechtsposition der Vermieter und Eigentümer. Auer Witte Thiel berichten an dieser Stelle regelmäßig über aktuelle juristische Entscheidungen im Mietrecht.

Weitere Informationen zu Auer Witte Thiel und aktuellen Urteilen im Mietrecht erhalten Sie hier unter www.auerwittethiel-mieturteil.de.

Auer Witte Thiel informiert: Betriebskostenabrechnung auch bei formellen Mängeln wirksam

Die Rechte des Mieters und Vermieters bei Schimmelbefall

Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefalls. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Urteil Beschluss vom 3.6.2010, 12 U 164/09), verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Der Mieter war letztlich unterlegen, weil er den Vorwurf des Schimmelbefalls zu pauschal begründet hatte. Das Kammergericht war der Meinung, dass der Mieter zur Art des Schimmels und zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen hätte vortragen müssen. Diese Rechtsprechung bürdet dem Mieter nahezu unerfüllbare Pflichten auf. Trotzdem sollten diese auch im Wohnraummietrecht beachtet werden.

Wer mit der Mietminderung wegen Schimmels keine Bauchlandung vor Gericht erleben will, sollte immer vorab ein privates Gutachten zur Art des Schimmels und zur Konzentration einholen. Hier gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Sie können die Raumluft mit einem tragbaren Prüfgerät selbst messen und das Ergebnis in ein zentrales Labor zur Auswertung einsenden.

Vor Gericht reichen solche Prüfungsergebnisse nicht aus, um einen Anspruch zu begründen, falls der Vermieter eine Belastung mit toxischen Stoffen im Prozess bestreitet. Mehr Gewicht haben Prüfungen gerichtlich vereidigter Gutachten. Sollte ein vereidigter Sachverständiger ein Gefahrenpotential durch Schimmelsporen oder toxische Stoffe feststellen, hat man regelmäßig gute Karten dafür, sich bereits außergerichtlich mit dem Vermieter zu einigen. Der Vermieter wird es kaum riskieren, dass ein gerichtlich bestellter Sachverständiger im Prozess dieselben Feststellungen macht wie das vom Mieter in Auftrag gegebene Gutachten. Es ist auch nicht allzu wahrscheinlich, dass der eine Gutachter dem anderen ein falsches Ergebnis bescheinigt.

Gewarnt werden muss in jedem Fall davor, die Miete einfach (teilweise) einzubehalten. Sicherer ist es immer, die Miete unter Vorbehalt in voller Höhe weiterzuzahlen und dann den wegen der Mietminderung überzahlten Teil zurückzufordern. Hat man sich bei der Höhe der Mietminderung geirrt, verliert man nur teilweise den Zahlungsprozess. Man riskiert aber keine Kündigung.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Die Rechte des Mieters und Vermieters bei Schimmelbefall

Macht sich ein Vermieter strafbar, wenn er die Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt?

Im Wohnungsmietrecht hat der Bundesgerichtshof dies nur für den Fall bejaht, dass der Vermieter nicht jederzeit in der Lage ist, die Kaution zurückzuzahlen. Wenn wegen drohender Überschuldung ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, liegt eine schadensgleiche Vermögensgefährdung und damit – da der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Vermögensbetreuungspflicht hat – eine Straftat vor (BGH, Beschluss vom 2.4.2008, AZ: 5 Str 354/07). Der BGH bestätigte in einem jüngeren Urteil vom 25.05.2010 (VI ZR 205/09), in dem es um einen Gewährleistungseinbehalt eines Bauauftraggebers ging, dass der Vermieter eine Vermögensbetreuungspflicht an der Mietkaution hat.

Fachanwaltstipp Vermieter: Trotz dieses Urteils sollte man hier sehr vorsichtig sein. Die Frage, wann eine drohende Überschuldung vorliegt und damit ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, kann im Einzelfall nicht so einfach beantwortet werden. Selbst wenn bei Einzahlung der Kaution die Vermögensverhältnisse in Ordnung waren, kommt bei nachträglicher Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse eine Untreue durch Unterlassen in Betracht. Also unbedingt die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen anlegen.

Fachanwaltstipp Mieter: Verlangen Sie von Ihrem Vermieter den Nachweis, dass dieser die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. Weigert sich der Vermieter, sind Sie berechtigt, den Kautionsbetrag von der laufenden Miete wieder abzuziehen. Wenn Sie sich darum nicht kümmern, laufen Sie Gefahr, bei einer Insolvenz des Vermieters Ihre Kaution zu verlieren. Gegen den Insolvenzverwalter besteht kein Anspruch auf Aussonderung des Geldes aus der Insolvenzmasse, wenn die getrennte Anlage nicht erfolgte.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin