Wichtiges BGH-Urteil: Bausparkasse darf zehn Jahre nach Zuteilungsreife kündigen

BGH gegen Bausparer Der BGH entscheidet gegen Bausparer

Für viele Bausparer ist der heutige Tag von großer Bedeutung. Der Bundesgerichtshof entschied darüber, ob sich Bausparkassen der relativ üppigen Verzinsung für Altverträge durch Kündigung entziehen können, oder ob Bausparer weiterhin über dem Marktüblichen liegende Renditen erzielen können. Der u. a. für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in zwei im wesentlichen Punkt parallel gelagerten Revisionsverfahren entschieden, dass eine Bausparkasse Bausparverträge gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB* in der bis zum 10. Juni 2010 geltenden Fassung (im Folgenden a.F.) – jetzt § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB** – kündigen kann, wenn die Verträge seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind, auch wenn diese noch nicht voll bespart sind. „Wichtiges BGH-Urteil: Bausparkasse darf zehn Jahre nach Zuteilungsreife kündigen“ weiterlesen

Kündigung wirksam bei zu später Mietübernahme durch Jobcenter

Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirkt auch bei Verzögerung durch Jobcenter - Foto: © M-Schuppich-Fotolia.com Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirkt auch bei Verzögerung durch Jobcenter - Foto: © M-Schuppich-Fotolia.com

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt ist, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete nicht in der Lage ist, nachdem er zwar rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die zur Mietzahlung erforderlichen Unterkunftskosten jedoch nicht rechtzeitig bewilligt worden sind. „Kündigung wirksam bei zu später Mietübernahme durch Jobcenter“ weiterlesen

Wird der Lebensunterhalt im Mischobjekt verdient, wird der Mietvertrag nicht automatisch gewerblich

Bundesgerichtshof in Karlsruhe Bundesgerichtshof in Karlsruhe - Foto: © eyetronic - Fotolia.com

Die Mieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin betrieben im Erdgeschoss eine Hypnosepraxis, was im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart war. Die Räume darüber wurden zu Wohnzwecken genutzt, wobei auf beide Nutzungsformen etwa je eine Hälfte der Fläche entfiel.

Der von den Vermietern ausgesprochenen Kündigung ohne Benennung besonderer Gründe widersprachen die Mieter, die Vermieter erhoben darauf Räumungsklage. Das Landgericht ordnete das Mietverhältnis als Wohnraummiete ein und wies die Klage ab. „Wird der Lebensunterhalt im Mischobjekt verdient, wird der Mietvertrag nicht automatisch gewerblich“ weiterlesen

Mietvertrag gilt auch für Immobilien-Käufer

Im Mietvertrag war eine Bestimmung zum Schutz der Mieterin vor einer Kündigung durch die Vermieterin enthalten, wonach eine Auflösung des Mietverhältnisses durch die Vermieterin „wichtige berechtigte Interessen“ voraussetzte und „nur in besonderen Ausnahmefällen“ zulässig war. Acht Jahre später wurde das Gebäude verkauft mit einer an spätere Erwerber weiterzugebenden Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. 

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Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen

Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mietrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?

Nach mieterschutzrechtlichen Vorschriften kann der Mieter die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam machen, wenn die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss unter Umständen doch aus der Wohnung. Umstritten ist, ob eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung zwingend erforderlich ist. Obwohl der Bundesgerichtshof dies nicht so sieht, hält etwa das Landgericht Berlin konsequent an seiner Auffassung fest, dass eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich ist (so etwa Landgericht Berlin, Urteil vom 23.03.2010, 63 S 432/09).

Besonders hart trifft es den Mieter in folgendem Fall: Sollte er aufgrund von Mängeln der Auffassung sein, die Miete sei gemindert und deshalb regelmäßig weniger Miete überweisen, kann eine aufgrund Zahlungsverzugs erklärte Kündigung dennoch wirksam sein. Falls die Mängel nicht oder nicht in einem der vom Mieter zugrunde gelegten Minderungsquote entsprechenden Maß vorliegen, hat der Mieter Pech gehabt.

Landgericht Berlin aktuell: Dies bestätigte das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil vom 18.4.2011, 67 S 502/10. Obwohl der Mieter den Mietrückstand innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeglichen hat und somit die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wurde, musste der Mieter ausziehen. Das Landgericht Berlin sah einen Rückstand von über einer Monatsmiete bereits als erheblichen Mietrückstand an, der zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. In solchen Fällen kommt es auf das Verschulden des Mieters an. Jeder Einzelfall wird von den Gerichten eingehend geprüft.

Fachanwaltstipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen, beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.

Auch wenn der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall eine Abmahnung nicht für notwendig hielt, empfiehlt es sich regelmäßig, vor Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgerechten, Kündigung (mindestens) eine Abmahnung auszusprechen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen