Die Modernisierung von Wohnraum: Was ist zu beachten?

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 84/08) lässt die Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsarbeiten des Vermieters nur in der Höhe für zulässig erachtet, die den angemessenen, also ortsüblichen Handwerkerkosten entsprach. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen Handwerker bevorzugt, der die Arbeiten zu überhöhten Preisen durchführte. Die Preise waren zwar nur geringfügig überhöht (13 Prozent über dem angemessenen Preis). Trotzdem durfte der Vermieter nur den angemessenen Preis umlegen. In Höhe des darüber hinaus gehenden Betrages war der Vermieter mit seiner Klage letztinstanzlich unterlegen.

Zwar spricht der Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB dafür, dass der Vermieter die tatsächlichen Kosten umlegen kann, andererseits ist zu berücksichtigen, dass der Mieter regelmäßig bei der Auftragsvergabe kein Mitspracherecht hat. Ihm darf daher nicht das Risiko unwirtschaftlicher Auftragsvergaben durch den Vermieter übergeholfen werden. Insofern ist das Urteil konsequent.

Fachanwaltstipp Mieter: Prüfen Sie bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung immer, ob die Modernisierung überhaupt rechtzeitig angekündigt wurde, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt (oft werden notwendige Instandsetzungen als Modernisierung verkauft, weil z.B. noch eine Fassadendämmung hinzugefügt wurde) und ob die in Ansatz gebrachten Kosten für die Handwerkerleistungen auch angemessen sind (s. o.).

Fachanwaltstipp Vermieter: Prüfen Sie vor Auftragsvergabe, ob die im Kostenvoranschlag der Handwerkerfirma aufgeführten Kosten auch angemessen sind. In jedem Fall sollte man mehrere Kostenangebote einholen, um sich später gegen den Vorwurf, überhöhte Kosten in Ansatz gebracht zu haben, verteidigen zu können.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Die Modernisierung von Wohnraum: Was ist zu beachten?

Tierhaltung in Wohnungen

Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Hierbei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Es kommt dann auf Art, Größe, Verhalten und Anzahl der gewünschten Tiere in Bezug auf Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung an.

Entscheidend kann auch sein, welche anderen Tiere es im Haus gibt und wie sich der Vermieter zu entsprechenden Wünschen anderen Mieter verhält. Wenn der Vermieter einem Mieter die Hundehaltung gestattet, muss das aber nicht bedeuten, dass er dies anderen Mietern auch gestatten muss. Dies entschied kürzlich das Landgericht Köln in einem Urteil vom 4.2.2010 (Az. 6 S 269/09). Diese Frage ist stark einzelfallabhängig und wird nach dem Prinzip von Treu und Glauben zu beurteilen sein.

Fachanwaltstipp Vermieter: Die Haltung von Kleintieren im oben genannten Sinn kann weder durch formularvertragliche Regelungen noch durch entsprechende Individualvereinbarungen wirksam ausgeschlossen werden. Man sollte es daher gar nicht erst versuchen. Kleintiere sollten ausdrücklich von einem entsprechenden Verbot im Mietvertrag ausgenommen werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Klären Sie möglichst vor Abschluss des Mietvertrages, ob Sie Ihre Haustiere in der neuen Wohnung halten dürfen. Gegebenenfalls lassen Sie sich die Tierhaltung ausdrücklich im Mietvertrag zusichern. Andernfalls kann es Ihnen passieren, dass Sie sich von Ihrem Haustier oder von der Wohnung trennen müssen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Tierhaltung in Wohnungen

Die Rechte des Mieters und Vermieters bei Schimmelbefall

Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefalls. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Urteil Beschluss vom 3.6.2010, 12 U 164/09), verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Der Mieter war letztlich unterlegen, weil er den Vorwurf des Schimmelbefalls zu pauschal begründet hatte. Das Kammergericht war der Meinung, dass der Mieter zur Art des Schimmels und zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen hätte vortragen müssen. Diese Rechtsprechung bürdet dem Mieter nahezu unerfüllbare Pflichten auf. Trotzdem sollten diese auch im Wohnraummietrecht beachtet werden.

Wer mit der Mietminderung wegen Schimmels keine Bauchlandung vor Gericht erleben will, sollte immer vorab ein privates Gutachten zur Art des Schimmels und zur Konzentration einholen. Hier gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Sie können die Raumluft mit einem tragbaren Prüfgerät selbst messen und das Ergebnis in ein zentrales Labor zur Auswertung einsenden.

Vor Gericht reichen solche Prüfungsergebnisse nicht aus, um einen Anspruch zu begründen, falls der Vermieter eine Belastung mit toxischen Stoffen im Prozess bestreitet. Mehr Gewicht haben Prüfungen gerichtlich vereidigter Gutachten. Sollte ein vereidigter Sachverständiger ein Gefahrenpotential durch Schimmelsporen oder toxische Stoffe feststellen, hat man regelmäßig gute Karten dafür, sich bereits außergerichtlich mit dem Vermieter zu einigen. Der Vermieter wird es kaum riskieren, dass ein gerichtlich bestellter Sachverständiger im Prozess dieselben Feststellungen macht wie das vom Mieter in Auftrag gegebene Gutachten. Es ist auch nicht allzu wahrscheinlich, dass der eine Gutachter dem anderen ein falsches Ergebnis bescheinigt.

Gewarnt werden muss in jedem Fall davor, die Miete einfach (teilweise) einzubehalten. Sicherer ist es immer, die Miete unter Vorbehalt in voller Höhe weiterzuzahlen und dann den wegen der Mietminderung überzahlten Teil zurückzufordern. Hat man sich bei der Höhe der Mietminderung geirrt, verliert man nur teilweise den Zahlungsprozess. Man riskiert aber keine Kündigung.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Die Rechte des Mieters und Vermieters bei Schimmelbefall

Macht sich ein Vermieter strafbar, wenn er die Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt?

Im Wohnungsmietrecht hat der Bundesgerichtshof dies nur für den Fall bejaht, dass der Vermieter nicht jederzeit in der Lage ist, die Kaution zurückzuzahlen. Wenn wegen drohender Überschuldung ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, liegt eine schadensgleiche Vermögensgefährdung und damit – da der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Vermögensbetreuungspflicht hat – eine Straftat vor (BGH, Beschluss vom 2.4.2008, AZ: 5 Str 354/07). Der BGH bestätigte in einem jüngeren Urteil vom 25.05.2010 (VI ZR 205/09), in dem es um einen Gewährleistungseinbehalt eines Bauauftraggebers ging, dass der Vermieter eine Vermögensbetreuungspflicht an der Mietkaution hat.

Fachanwaltstipp Vermieter: Trotz dieses Urteils sollte man hier sehr vorsichtig sein. Die Frage, wann eine drohende Überschuldung vorliegt und damit ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, kann im Einzelfall nicht so einfach beantwortet werden. Selbst wenn bei Einzahlung der Kaution die Vermögensverhältnisse in Ordnung waren, kommt bei nachträglicher Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse eine Untreue durch Unterlassen in Betracht. Also unbedingt die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen anlegen.

Fachanwaltstipp Mieter: Verlangen Sie von Ihrem Vermieter den Nachweis, dass dieser die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. Weigert sich der Vermieter, sind Sie berechtigt, den Kautionsbetrag von der laufenden Miete wieder abzuziehen. Wenn Sie sich darum nicht kümmern, laufen Sie Gefahr, bei einer Insolvenz des Vermieters Ihre Kaution zu verlieren. Gegen den Insolvenzverwalter besteht kein Anspruch auf Aussonderung des Geldes aus der Insolvenzmasse, wenn die getrennte Anlage nicht erfolgte.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin